买房是人生一大事，签（qiān）订（dìng）房屋买（mǎi）卖合同更不可放松警惕，因为（wéi）买（mǎi）卖双方在专业知（zhī）识上信息（xī）不对（duì）称，有时买方（fāng）并非出于（yú）本意或者不知（zhī）道如何把握（wò）合同，以致最后在合同履行中处（chù）于被动（dòng）地位。因（yīn）此，在签订房屋买（mǎi）卖（mài）合同时需（xū）要（yào）多加（jiā）注意，了解合同内容，谨（jǐn）防合同陷阱。

签订空白条款需注意

1．看是否有商品房预售许（xǔ）可证

取（qǔ）得商品房预售许可证必须（xū）符合下列条（tiáo）件：

（1）开发企业具有企业法（fǎ）人（rén）营业执照和房（fáng）地产开发（fā）企业资质（zhì）证书；

（2）取得土地使用权证（zhèng）书和使用（yòng）土（tǔ）地批准文（wén）件；

（3）持有建（jiàn）设工程规划许（xǔ）可证（zhèng）和（hé）建设（shè）工程开工许（xǔ）可证；

（4）已通过竣工验收（shōu）；

（5）供水（shuǐ）、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施（shī）具备（bèi）使用条件，其他配套基（jī）础设（shè）施和公共（gòng）设施具备交付使用条件（jiàn）或已确定进度和交付日期；

（6）物业管（guǎn）理方（fāng）案（àn）已落实。

买现房的好处在（zài）于可以（yǐ）比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快（kuài）取得房地产权（quán）利证书（shū）等（děng）。购（gòu）房（fáng）人可到房地产管理部（bù）门核实该商品房预售许可证（zhèng）真假即可，无商品房预售许可（kě）证对外（wài）销（xiāo）售（shòu）房屋的，购买（mǎi）时都有隐患（huàn），存有不安全因素。

2．看合同中（zhōng）的（de）土（tǔ）地（dì）性质

现在很多房地产开发项目的用地虽（suī）然是出让用地（dì），但由于土地性质（zhì）为综（zōng）合用（yòng）地或者商住两用地，导致土地使用（yòng）年（nián）限不是70年（nián），甚至有些只有（yǒu）40年。

在购买时一定要看清土地是（shì）否为（wéi）出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是（shì）规定住宅到期可自动续期，其他非住（zhù）宅性质（zhì）土地（dì）一般需缴费续期。

3．看清楚房（fáng）屋用途

现（xiàn）在有些（xiē）对（duì）外（wài）销售的房屋虽然和住宅一样，但用途（tú）为（wéi）公寓。

关于（yú）公寓（yù）的界（jiè）定，目前不是（shì）很明确。明确的是，国（guó）家强制标（biāo）准中对日照的要求没有提（tí）及公寓一词，只有（yǒu）对住宅的解释。公寓（yù）光照时间不（bú）需（xū）要满足大寒日有效日照内满窗日照时（shí）间不少（shǎo）于两（liǎng）小时。另外公寓能（néng）否作为学区房，目前教育（yù）部门也没有明确的答复（fù）， 因（yīn）此（cǐ）为了孩子入学购房的要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订（dìng）商品房合（hé）同时会与前期物业公司签订物业服务合（hé）同，由于开（kāi）发商与前（qián）期物业公司（sī）关系一（yī）般比较（jiào）紧（jǐn）密（mì），物业公司的声誉，以及物业合（hé）同中的（de）很多约（yuē）定，也（yě）要仔细阅读（dú）。

虽然成立业委会后可以解聘（pìn）物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不（bú）足（zú）或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥（yáo）无（wú）期，导（dǎo）致业（yè）主和物业（yè）之间纠纷（fēn）较多。

5．车库和地下（xià）室或者阁楼的约（yuē）定

合同（tóng）签（qiān）订（dìng）时，开发（fā）商（shāng）承诺给业主赠送（sòng）车库或者储（chǔ）藏室、阁楼（lóu）的，这些约（yuē）定一定要写入合（hé）同，口头承诺的东（dōng）西往往因（yīn）为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库（kù），一定要看规（guī）划，而不是听开发商口头承（chéng）诺。另（lìng）外（wài）人防车位也需特别注意（yì）。

6．面积的（de）约定

这（zhè）是目（mù）前引（yǐn）发纠（jiū）纷最多的（de）条款（kuǎn），大家（jiā）都认为签订合（hé）同后，面积差距超过3%的，可以（yǐ）不用（yòng）付费，实际这是（shì）错误的。

如（rú）果购房（fáng）人和开（kāi）发商（shāng）有约（yuē）定（dìng），先遵照约定，无约（yuē）定再按照规定执行。开发（fā）商往往在签订合同（tóng）时和（hé）购房人进行约（yuē）定，约定以有（yǒu）资质的测绘部门出具的面积为主。

这一做（zuò）法规避了3%的法定条件。大家一定要看清（qīng）楚这点，可（kě）以在合同签（qiān）订（dìng）时直接（jiē）约定（dìng）面积，明确（què）约定超（chāo）过多少不再（zài）付费。

7．贷款问题的约定

开发商往往答应帮助购房人（rén）贷款，但合同却不（bú）约定无法（fǎ）贷款可以退房，而（ér）是约定因为购房人信誉等（děng）问题导致不能贷款的，购房人需一（yī）次性付清房款。

可以先行查询（xún）个人信用或者（zhě）在合同（tóng）中（zhōng）明确约定“因无法（fǎ）贷款可（kě）以解除合同（tóng）”。

8．逾期或者赔（péi）偿的问题

开（kāi）发商和购房人会在合同中，对（duì）双方（fāng）办（bàn）证或（huò）者（zhě）缴（jiǎo）纳（nà）购房款等问题的（de）期限进行约（yuē）定，但如果（guǒ）细心就会发（fā）现，双方违约（yuē）后（hòu），赔偿的（de）金额是（shì）不对等的，合同签订时（shí）可要求对等待（dài）遇。

9．交房（fáng）的问题

交房的条件，一定要在合同中（zhōng）明确。在哪（nǎ）个验收环节之后，才可认（rèn）定完成交房。验收方式（shì）有单体验（yàn）收、综（zōng）合验收、竣工验收备案（àn）、消防验（yàn）收等。

单体（tǐ）验收后，有（yǒu）可能小区还处于建（jiàn）设状态，小区（qū）内的（de）道（dào）路、绿化都有可能（néng）未完（wán）成，居住不一定方便，因（yīn）此需约定（dìng）清楚。

10．小区公共区域（yù）和公共部（bù）位的约（yuē）定

开（kāi）发商往往（wǎng）会告诉购（gòu）房（fáng）者，小区内（nèi）的会（huì）所、健身场所等多么规范、多么先进（jìn），绕开（kāi）产权（quán）问（wèn）题。

如果（guǒ）合同未约定这（zhè）些场（chǎng）所的产权，开发（fā）商有可能卖掉这些场所，买主不（bú）一定能（néng）让业（yè）主免费或者优惠使用，如（rú）果（guǒ）合同中约定了这些（xiē）场所的（de）所（suǒ）有（yǒu）权归业主所有，则开发商不能出售这些场（chǎng）所。

11．对各类设施（shī）的约定

燃（rán）气、宽（kuān）带等，往往开（kāi）发商都只选择一家，导致用（yòng）户（hù）无法选择，如果（guǒ）在合同中约定，要求开发商允许几（jǐ）家经营（yíng）商（shāng）进入小（xiǎo）区，业主（zhǔ）就有主动权了。

12．双（shuāng）方协商解决的内容（róng）必须（xū）多研究

凡是前（qián）面（miàn）提到纠纷的内容，后面写双方协商（shāng）解决的，一（yī）般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

合同附件也要留（liú）意

商（shāng）品房买卖合同除主合（hé）同外，还包（bāo）含四个附件，即房屋平面图、公（gōng）共部位（wèi）与公用房屋分摊（tān）建筑（zhù）面积（jī）构成说明、装修设备标准（zhǔn）和合同补充协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房（fáng）间（jiān）具（jù）体的尺寸以及（jí）墙体的宽度，还应标（biāo）明阳台的大小、空调（diào）机位等具体的设（shè）备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面（miàn）图起不到准确指示的作（zuò）用，对（duì）开发商来说（shuō）也（yě）没有明确的约束。

（2）无（wú）论是房屋平面图，还是公共部（bù）位与公用房（fáng）屋（wū）分摊建筑面积构成说明（míng）和装修设备标（biāo）准，都应使用准确的（de）数字和具（jù）体的描述来表（biǎo）示（shì）其内容（róng），而不应（yīng）使用概念化的词语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类词语（yǔ）不应（yīng）在附（fù）件中出现，而应明确“高（gāo）级”具体标准是什么，“名牌（pái）”是什么（me）牌子，“精装（zhuāng）修（xiū）”达到（dào）什么（me）装修（xiū）效果。

（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房（fáng）买受人（rén）完全（quán）可以不受格式条款（kuǎn）的限（xiàn）制，与开发商进行协商，行使合同（tóng）的修改和补充权，在主合同之外，签定（dìng）补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同（tóng）中（zhōng）的不合理条款。

13．房屋交付后，买（mǎi）受人发现房（fáng）屋实际（jì）情况与销售（shòu）广告不符，可以要（yào）求开发商承担违约责任吗？

为了保护购房者的权益，《最（zuì）高（gāo）人民法院关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若干问题的解（jiě）释》第（dì）三（sān）条（tiáo）规定：“商品房（fáng）的销售广（guǎng）告（gào）和宣（xuān）传资（zī）料为要约邀请，但是出卖人就商（shāng）品（pǐn）房（fáng）开（kāi）发规划范围内的（de）房（fáng）屋及（jí）相关设施所（suǒ）作的说明和（hé）允（yǔn）诺具体（tǐ）确定，并对商品（pǐn）房买卖合同（tóng）的订立以及房屋价格的确（què）定（dìng）有重大影响的，应（yīng）当视（shì）为要约（yuē）。该说明和允诺即使（shǐ）未载入（rù）商品（pǐn）房（fáng）买卖合同，亦应当视（shì）为合（hé）同（tóng）内（nèi）容，当事人违反（fǎn）的，应当承（chéng）担违约责（zé）任（rèn）。”

由（yóu）此可见，对于房（fáng）地产广告中的有关房屋及其（qí）相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定（dìng）价有重大影响，那么即使该说（shuō）明和允诺未载入房屋买卖（mài）合同（tóng），也（yě）属（shǔ）于合同内（nèi）容。若（ruò）购房者（zhě）发现说明或允（yǔn）诺（nuò）的内容与实际（jì）不符时（shí），可以要（yào）求（qiú）开发商（shāng）承担违（wéi）约责任（rèn）。

14．哪些房地产（chǎn）不能转让？

根据（jù）《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土（tǔ）地使用权的，不符（fú）合本法第（dì）三十九条（tiáo）规（guī）定的（de）条件的；

（2）司法（fǎ）机关（guān）和行政机（jī）关（guān）依法裁定（dìng）、决定查封或者以（yǐ）其他（tā）形（xíng）式限制房地产权（quán）利（lì）的；

（3）依法（fǎ）收回土地（dì）使用权的；

（4）共有房地产，未经其他（tā）共有人书（shū）面同（tóng）意（yì）的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律（lǜ）、行政法规规定禁止转让（ràng）的其他情（qíng）形。

15．仅（jǐn）有房产证，没有（yǒu）办理不动产登记，能取得房屋所有权（quán）吗？

不动产以登记的方式（shì）进行公示，只有（yǒu）进行登记才发生（shēng）物权的效力，买受（shòu）人才能获得不动产的所有权，登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门（mén）的登（dēng）记簿上，不动产登记簿是物权归（guī）属和内容的根据（jù）。而房产证是房产部门（mén）发给权利人的（de）一种享有权利的凭证（zhèng），只起到证据的作用，当不动产登记簿记（jì）载的权利人和房（fáng）产证记载的（de）权利（lì）人不同（tóng）时，以不动产登（dēng）记簿为准。即房产证的效力（lì）弱于不动产（chǎn）登记簿（bù）的效力（lì）。一（yī）旦（dàn）出现房屋产权纠纷（fēn），不动（dòng）产（chǎn）登记簿上（shàng）所记（jì）载的人则拥有房屋的所有权。因此，在（zài）购买房（fáng）屋时（shí），一（yī）定要注意进（jìn）行不（bú）动产登记或（huò）者（zhě）不动产（chǎn）登记的（de）变更。

16．买来（lái）的住（zhù）房面积缩水怎么办（bàn）？

面积缩（suō）水是（shì）买房族（zú）经常遇到的问题，对于（yú）房屋（wū）“面积缩水”的（de）问题，应以房地产管理部门所做的（de）测量面积为准。《最（zuì）高人（rén）民法院关于审理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用（yòng）法律若（ruò）干问题的解释》对面积缩水问题作出了明（míng）确的规定：第一（yī），误差（chà）率在3%以内的，当事人不（bú）能请求解（jiě）除（chú）合同（tóng），但（dàn）是（shì）对（duì）于缩水部分的购房款，开发商应当返还。第二，误（wù）差率超过3%，买房（fáng）人可以选择请求解除合同，或者不解除合（hé）同（tóng），但是要求开发商承（chéng）担（dān）其（qí）他责任。

17．开（kāi）发商逾期交房怎么办？

开（kāi）发商应该（gāi）按照约定的时（shí）间交（jiāo）付房屋，这是开发商的主要义务。如果（guǒ）开发商没有按期（qī）交（jiāo）房，买受人可以根据（jù）不同（tóng）情况，采取不同的（de）方式（shì）来维护自己的合法权益（yì）。第一，开发商不能按期交房（fáng），经（jīng）催（cuī）告后在合理期限内仍（réng）没有履行的，买（mǎi）受人可以解除合同；第二（èr），逾（yú）期交付，经催告（gào）后（hòu）在合理期限内仍没有履行的，买受（shòu）人不解（jiě）除合同，可以请求开发商承担违（wéi）约责任；第三，逾期交付，经催告后开（kāi）发商在合（hé）理期（qī）间（jiān）内（nèi）交付的，不能解除合同（tóng），但（dàn）是可以请求开（kāi）发商承担违约责任。需要注意的（de）是，买受人享有的解除（chú）权必须在法（fǎ）定期（qī）间（jiān）内行使，不行使（shǐ）的（de），解除（chú）权（quán）消（xiāo）灭。

18．房屋买卖合同签订后，因（yīn）意外（wài）事故使房屋（wū）毁损（sǔn）、灭失的风险（xiǎn）由（yóu）谁（shuí）承担？

《最高（gāo）人民法院关于（yú）审理商（shāng）品房买卖合（hé）同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题（tí）的解（jiě）释》第（dì）十一条就此问题的不同情况分别作了（le）规定：“对房屋的转移（yí）占（zhàn）有，视为房（fáng）屋（wū）的交付使用（yòng），但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险（xiǎn），在（zài）交付使用前由出卖人承担，交付使（shǐ）用后由买（mǎi）受人承（chéng）担；买受人接到出卖（mài）人的书（shū）面交房通知，无正当理由（yóu）拒（jù）绝接（jiē）收（shōu）的，房（fáng）屋（wū）毁损、灭失的（de）风险自书面交房通知确（què）定的交付使（shǐ）用之日起由买受人承担，但法律另（lìng）有规定或者当事人另有约（yuē）定的除外。”

由此（cǐ）可见，一般情况下，房（fáng）屋损坏（huài）的风险，在房（fáng）屋交付（fù）之前由出卖人承担；在房屋交付给买受（shòu）人（rén）之后，由买（mǎi）受人承担。此处所（suǒ）说的（de）交付（fù），是（shì）指房（fáng）屋的转移占有，就（jiù）是把房屋由出卖人手中，交到买受人手（shǒu）中（zhōng），由（yóu）买受人占（zhàn）有使用该（gāi）房屋。

19．签订商品房预（yù）售合同，应具备哪些（xiē）条（tiáo）件（jiàn）？

根据（jù）《城市房地产管（guǎn）理法（fǎ）》第四十五条规定,商（shāng）品房（fáng）预售，应当符合下列条（tiáo）件：

（1）已交付全部土地使用权（quán）出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有（yǒu）建设工程规划（huá）许可证；

（3）按提供预售的商品房计（jì）算（suàn），投（tóu）入开发建（jiàn）设的资金达到工程建设总投资的百分之（zhī）二（èr）十（shí）五以上，并已经确（què）定施工进度和竣工交（jiāo）付日期；

（4）向（xiàng）县（xiàn）级以（yǐ）上人（rén）民（mín）政府房（fáng）产（chǎn）管理部门办理预售登记，取得商品（pǐn）房预（yù）售（shòu）许（xǔ）可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将（jiāng）预（yù）售合同报县级以上人民（mín）政府（fǔ）房产（chǎn）管理部门和土地（dì）管理（lǐ）部门登（dēng）记备案。商品房预售所（suǒ）得款项，必（bì）须用于有（yǒu）关的工程建设。

20．出卖人未（wèi）取得商品房预售许（xǔ）可证明（míng），其与买（mǎi）受（shòu）人签订的房屋预（yù）售（shòu）合同（tóng）是否（fǒu）有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题（tí）的解释》第二条规定：“出卖（mài）人未取得商品房预售许（xǔ）可证明，与买受人订立的（de）商品房（fáng）预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得（dé）商品房预（yù）售许可（kě）证明的，可以认定有效。”

可见，要签订商品房预售（shòu）合同，开发商必须取得（dé）商品房预售许（xǔ）可（kě）证明，否则，该合同（tóng）无（wú）效。当然，也有例外情况。如果在买受（shòu）人向法（fǎ）院起诉之前，商品房预（yù）售人取得了商品房预售许可（kě）证明，可认定预售合同（tóng）有效。

21．房（fáng）屋买卖双方签订预售合同（tóng）后（hòu），没有进（jìn）行登（dēng）记备案，一方当（dāng）事（shì）人可以请求确认合（hé）同无效（xiào）吗？

《最高人民法（fǎ）院（yuàn）关于审理商品房买卖合同（tóng）纠纷案件适（shì）用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预（yù）售合同未按照法律、行政（zhèng）法（fǎ）规规定办（bàn）理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当（dāng）事（shì）人约定以办理登记备案手续为商品（pǐn）房预售合同（tóng）生效条（tiáo）件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务（wù），对方接（jiē）受的除外。”

由（yóu）此可见，虽然法（fǎ）律要求签（qiān）订商品（pǐn）房预售合同后，需进行（háng）登记备案，但是如果双方签订预售合（hé）同后没有（yǒu）办理（lǐ）登记（jì）备案手续，当（dāng）事（shì）人要（yào）求确认合同无效的，法院不予支持，是（shì）否办理登记备案手续不是（shì）预售（shòu）合（hé）同（tóng）生效的条件（jiàn）。

22．房屋出现（xiàn）质（zhì）量问题，任何（hé）时候（hòu）都可以要求出卖（mài）人（rén）修复吗？

《商品房（fáng）销售管理办法》第三（sān）十三条规定（dìng）：房（fáng）地产开发企业应当对所售商品房承担质（zhì）量保（bǎo）修责（zé）任。当（dāng）事人应当在（zài）合同（tóng）中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出（chū）约定。保修期从交付之日起计算。商品（pǐn）住宅的保修期限不得低于建设工程承（chéng）包（bāo）单位（wèi）向建设（shè）单位出具（jù）的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于（yú）《商品住宅实行（háng）质量（liàng）保证（zhèng）书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保（bǎo）修期限的，保修（xiū）期（qī）不得低于《规定》中（zhōng）确定的最低保修期限。非住宅商品（pǐn）房（fáng）的保修期限不得低（dī）于建设工程承包（bāo）单（dān）位向建设（shè）单（dān）位出（chū）具的（de）质（zhì）量保修（xiū）书约（yuē）定保修期的存（cún）续期（qī）。在保修期限内发生的属于保修范围的质（zhì）量问题，房地产开发企业应（yīng）当履行保修义务，并对（duì）造成（chéng）的损失承担赔偿（cháng）责（zé）任。因不可抗力（lì）或者使用不当造（zào）成的损坏，房地产开发（fā）企业不（bú）承担责任。

此外，《建筑工程质量管理（lǐ）条例（lì）》第四十（shí）条（tiáo）规定，在（zài）正常使（shǐ）用条件下，建设工程的最低（dī）保（bǎo）修期（qī）限为（wéi）：（1）基（jī）础设施（shī）工程（chéng）、房屋建筑的地基基础工程（chéng）和主体结构工程（chéng），为设（shè）计（jì）文件（jiàn）规定的该工程的（de）合理使用年限；（2）屋面防水工程（chéng）、有防水要（yào）求的卫生（shēng）间、房间和外（wài）墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与（yǔ）供冷系统，为2个采暖期、供冷期（qī）；（4）电气管（guǎn）线（xiàn）、给排水（shuǐ）管道、设（shè）备安装和装修工程，为（wéi）2年。其他项目的保（bǎo）修期限由发包方与承包（bāo）方约定。

由此可见，关于房屋的保（bǎo）修期，是比较复杂的，当事人为（wéi）了维护自己的权益，除了依照法律（lǜ）规（guī）定（dìng），还（hái）可以在（zài）合同中进行详细（xì）的约（yuē）定，制定房（fáng）屋的（de）保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任（rèn）何时候都（dōu）可以（yǐ）要求（qiú）出卖人维（wéi）修的，出卖（mài）人的保修期是有一定的期限的。

23．房屋（wū）买（mǎi）卖双方签（qiān）订合同后，出卖人（rén）与（yǔ）第（dì）三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认（rèn）第二个合（hé）同无效吗（ma）？

《最高人民法（fǎ）院关于（yú）审理商品房买（mǎi）卖合（hé）同纠（jiū）纷案件适（shì）用法（fǎ）律若干问题的解（jiě）释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三（sān）人恶意串通，另行（háng）订立商品房（fáng）买卖（mài）合同（tóng）并将房屋交付使用，导致其无法取得（dé）房屋为由，请求确认出卖人与第（dì）三人订立（lì）的商品房买卖合（hé）同无效的，应（yīng）予支持。”

因此（cǐ），房（fáng）屋买卖（mài）双（shuāng）方签订（dìng）合同后，出（chū）卖人又（yòu）与（yǔ）他人签订合同，并将房（fáng）屋（wū）交付（fù）使用，买（mǎi）受人只（zhī）要（yào）能（néng）够证明（míng）出卖人与第三（sān）人是恶意串通，其（qí）可请（qǐng）求法院确（què）认出卖（mài）人与第三（sān）人（rén）签（qiān）订（dìng）的合（hé）同无效。实（shí）际生活中，如果（guǒ）第三人（rén）明知（zhī）买卖双（shuāng）方（fāng）的合（hé）同，还与出卖人签约，其实就（jiù）是（shì）恶意。

24．房屋交（jiāo）付使用后，房产证迟迟办不下（xià）来，开发商是否承担违约（yuē）责任？

《最高人民法院关于审（shěn）理商品（pǐn）房买卖合同纠（jiū）纷案（àn）件（jiàn）适用法（fǎ）律若干问（wèn）题的解释（shì）》第十（shí）八条规定（dìng）：“由于出卖人的原因，买（mǎi）受人在下列期限届满未能取（qǔ）得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二（èr））商品房买卖合同的标的物为尚未（wèi）建成房屋的，自房屋交（jiāo）付使用之日起90日（rì）；（三）商（shāng）品房买卖合同的标（biāo）的物为（wéi）已竣工房屋（wū）的，自合（hé）同订（dìng）立之（zhī）日（rì）起90日。合同没有约定违约（yuē）金或者损失数额难以确定的，可以按照已（yǐ）付购房款总额，参照中（zhōng）国（guó）人民银行规（guī）定的金融机构计收逾（yú）期贷款利息的标准计算。”上述条文规（guī）定了开发商（shāng）逾（yú）期办理房产（chǎn）证应承担（dān）的责任（rèn）。

实际（jì）生活中，房（fáng）产证（zhèng）迟迟（chí）办不下来，有部分原因是因为开发商（shāng）出售手续不能及（jí）时办（bàn）理齐（qí）全。由（yóu）于开发商的原因，导致购房者在一定（dìng）的（de）期间（jiān）拿（ná）不到房（fáng）产证的，购房者可以要求开（kāi）发商承担（dān）违约（yuē）责任。为了更（gèng）好地（dì）维护自身权益，购房者在签（qiān）订购房合同时，最好约（yuē）定办（bàn）理房产证（zhèng）的期（qī）限，将时间约定（dìng）明确，以（yǐ）防开发（fā）商恶意拖延办证时间。

25．房（fáng）屋（wū）买卖时，该房屋所（suǒ）占范（fàn）围的土地使用权是否随之（zhī）转移？

《城市房地产管理法（fǎ）》第三十二（èr）条（tiáo）规定：“房（fáng）地产转（zhuǎn）让、抵押时，房屋的所有权和该（gāi）房屋占用（yòng）范（fàn）围内的（de）土地使用权（quán）同（tóng）时转让、抵押。”根据（jù）上述法条规定，房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这（zhè）就是所谓的“地（dì）随房走（zǒu）”。房屋（wū）买卖双方签订购（gòu）房（fáng）合同后，买卖双方（fāng）应到房屋所（suǒ）在地的县级以上（shàng）地方人民政府的（de）房产管（guǎn）理部门办理房屋产权转移登（dēng）记手（shǒu）续，之后房屋买（mǎi）卖双方凭借（jiè）变更后的房（fáng）屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理（lǐ）部门（mén）申请办理土地使用权变更登记（jì），土地管理部门核实后，由同（tóng）级（jí）人民（mín）政府（fǔ）更换土地使用权证（zhèng）书。至此，土地使用（yòng）权随着房屋买卖发生变更。

26．房屋买卖双方已办完过（guò）户手续，双方（fāng）还能解除合同吗？

《合同法（fǎ）》第九十（shí）三条（tiáo）规定：“当事人协商一（yī）致，可以（yǐ）解除合同。当事人（rén）可以约定（dìng）一方解（jiě）除合同的条件。解除合同的条件（jiàn）成就时，解除权人有权解除合同（tóng）。”

由此可见，只要当事（shì）人双（shuāng）方协商一致，或者（zhě）合（hé）同约定的（de）解除合同（tóng）的条件成就，是可以（yǐ）解除合同的，即使房屋（wū）已经过户。

27．房屋买（mǎi）卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更（gèng）登记为由（yóu）主张合同无效，能否成立？

《物权法（fǎ）》第十五条规定：“当事（shì）人之间订立有关设立、变更（gèng）、转让和消灭不动（dòng）产物权（quán）的合同，除法（fǎ）律另（lìng）有规定或者合同另有约定外，自合同成立时（shí）生（shēng）效；未办理物（wù）权登（dēng）记的（de），不影响合同效（xiào）力。”

由此可（kě）见，对房屋买卖双方当事人来说，双（shuāng）方只要（yào）签订（dìng）了合同（tóng），是否到登（dēng）记机（jī）关办理登（dēng）记，不影响合同（tóng）效力。除非当事人在（zài）合同中约定（dìng）合同生效（xiào）的时间或其他条款（kuǎn），否则（zé），自合同成（chéng）立（lì）时生效。所以（yǐ），不能因未办理变更登记，主（zhǔ）张合同无效。

28．房屋买（mǎi）卖（mài）中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同（tóng）？

《最高人民法院关（guān）于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问（wèn）题的解释（shì）》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的（de）规定，出（chū）卖人迟延交（jiāo）付房屋（wū）或者买受（shòu）人迟延（yán）支付（fù）购房（fáng）款，经催（cuī）告后在三个月（yuè）的合理期限内仍未履行，当事（shì）人一方请求解（jiě）除合同（tóng）的，应予支（zhī）持，但当（dāng）事人（rén）另有（yǒu）约（yuē）定的除外。法律没（méi）有规（guī）定或（huò）者当事人没（méi）有约定，经对方当（dāng）事人催告后，解除权行使的合理（lǐ）期限为三（sān）个月。对方当事人（rén）没有催（cuī）告的（de），解除权应当在解除权发（fā）生之日起一年（nián）内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

由此可见，房屋的（de）买受人迟延（yán）交付房款的，出卖人可（kě）先予（yǔ）催告，要求（qiú）其履行（háng）合同（tóng），支付购房款，如果买受人在（zài）催告后（hòu）3个月的合理期限内（nèi）仍不支付，出卖人可（kě）以请（qǐng）求解除合同。此外，解除权有一定的（de）行使期限。

29．租赁房屋（wū）被卖，租房人有权继续居住（zhù）吗？

《合同（tóng）法（fǎ）》第二百二十（shí）九条规定：“租赁物在租赁期间发生所（suǒ）有权（quán）变动的，不影响（xiǎng）租（zū）赁合同的效力。”《最高人民法院关（guān）于贯（guàn）彻执行〈中华人民共和国民法通则（zé）〉若干问（wèn）题的意见（试行（háng））》第一百一十九条规（guī）定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者（zhě）继（jì）承（chéng）发生房（fáng）屋（wū）产权转移的（de），原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可（kě）见，租赁房屋被卖，租（zū）房（fáng）人（rén）有权继续居住。

案例君补充：《民法典》第七百二十五（wǔ）条：租赁（lìn）物在（zài）承租（zū）人（rén）按照租赁合同（tóng）占有（yǒu）期限内发生（shēng）所有权变动的，不影响（xiǎng）租赁合（hé）同的效力（lì）。

30．什么（me）是（shì）房屋（wū）承租人的优先购买权？

房（fáng）屋（wū）承租（zū）人（rén）的（de）优（yōu）先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的（de）合理期限内通知承租人，承租（zū）人（rén）享有以同等条件优先购（gòu）买的权利。《合同法》第二百三十（shí）条规定（dìng），出（chū）租人出卖租赁（lìn）房屋时，应（yīng）当在出卖之前的合理（lǐ）期限（xiàn）内通知承租人，承（chéng）租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高（gāo）人民法院关于审理（lǐ）城镇房屋租赁合同（tóng）纠纷案件具体应（yīng）用法律（lǜ）若干问题（tí）的解释（shì）》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承（chéng）租人或（huò）者存在其他（tā）侵（qīn）害承租（zū）人优先购买权情形，承租（zū）人（rén）请求出（chū）租人承担赔偿责任的，人民法（fǎ）院（yuàn）应予（yǔ）支持。但（dàn）请求确认（rèn）出租人（rén）与第三人签订（dìng）的房屋（wū）买卖合同无效的，人民法院不予支（zhī）持”。据此，出租人侵害承租人（rén）优先（xiān）购买（mǎi）权（quán）的，出（chū）租人与（yǔ）第三人签（qiān）订（dìng）的（de）房屋买卖合同不因此无效，承租（zū）人只能请求（qiú）出租人承（chéng）担赔偿（cháng）责任（rèn）。

房屋承租人优（yōu）先（xiān）购（gòu）买必须符合（hé）以下条件：

(1)仅限于房屋租赁场合;

(2)出租（zū）人（rén）出卖出（chū）租房屋,应当在出卖之前的合理（lǐ）期限内通知承租（zū）人。

(3)出租人侵害承租人（rén）优（yōu）先（xiān）权的,承租人可主张（zhāng）赔偿（cháng）损失（shī）;

(4)在（zài）转租（zū）的（de）场合（hé）,次承租人与承租人都有优（yōu）先购买（mǎi）权（quán）,二者发（fā）生冲（chōng）突（tū）的,前者优先于后者.

案例君补充：《民法典》第七百（bǎi）二十（shí）六条（tiáo）：出租（zū）人出卖租赁（lìn）房屋的，应（yīng）当在出（chū）卖（mài）之前的（de）合理（lǐ）期限内（nèi）通知承（chéng）租人（rén），承租（zū）人享有以同等条件优先购买的权利；但是（shì）房屋按份共有人行使优先（xiān）购买权或（huò）者出租（zū）人将房屋出卖给近亲（qīn）属的除外（wài）。